안녕하세요 신혼집 구하느라 애먹고 있는 민사원입니다 ㅠㅠ
지난 주말 전세집을 알아보러 다니다가 근저당권이라는 녀석 때문에 정말 고생을 많이했습니다 ㅠㅠ
그래서 이 근정당권이 도대체 무엇인지 무엇을 주의해야 하는지 실제로 겪은 후기로 여러분들에게 도움이 되는 지식을 전달해드릴게요!
1. 근저당권? 그게 뭐야?
우선 근저당권이 무엇인지 아는게 중요해요.
근저당권은 쉽게 이야기하면 나중에 돈을 최우선으로 받을 권리라고 생각하시면 쉽습니다.
만약 여러분이 전세를 들어가시는 집에 근저당권이라는게 은행 이름으로 3억이 설정되어 있다?
그 얘기는 나중에 집주인이 파산하여 그 집이 경매로 넘어가 헐값에 팔리게 될 경우 경매를 통해 얻은 수익 중
3억원을 은행이 최우선적으로 돈을 받을 권리가 잡혀있다라고 생각하시면 되세요.
저희가 낸 전세금은..은행에게 근저당이 설정된 금액을 지급 후 남은 금액을 받게되는것이죠
2. 근저당권이 위험한거야?
근저당이 잡혀있는 집에 들어갔을 때 최악의 상황을 한번 가정해볼까요?
매매가 7억원 정도 되는 아파트가 전세 3억 5천만원에 나왔습니다.
그런데 등기부등본을 받아 보니 00은행으로 근저당이 3억원이 잡혀 있었습니다.
집 주인이 집을 산 후 개인적인 목적(사업 or 투기)으로 은행에 집을 담보로 3억원을 대출 받은것이죠
집주인 성격이 너무 좋아 보여 문제가 없겠지 라고 생각하고 전세계약을 체결해버립니다.
그리고 1년뒤 집주인이 파산을 하거나 돈이 없어서 집을 경매로 팔아버리면???
경매는 기본적으로 집 가격의 60~70% 정도만 받을 수 있습니다.
매매가가 7억이므로, 경매를 하게 되면 4억 2천 ~ 4억 9천 정도만 받을 수 있겠죠
근데 은행에 근저당이 3억원이 설정되어 있었죠? 은행이 3억원을 최우선으로 받을 권리가 설정되어 있는거에요
은행에 3억원을 지급하고 나면 1억 2천 ~ 1억 9천이 남는데 이걸 전세로 들어간 사람이 돌려받는겁니다.
3억 5천 전세를 주고 들어갔는데..결국 돌아오는건
1억 2천 ~ 1억 9천 사이... 그냥 자리에 앉아서 2억을 날린다고 보시면 되죠 ㅠㅠ
3. 그럼 근저당이 잡혀있는 집은 무조건 들어가면 안되나요..?
음.. 꼭 그렇다고 볼수는 없습니다.
가. 근저당이 잡혀 있긴 하지만 집 매매가 대비했을 때
미비한 수준일수도 있죠. 매매가는 7억 인데 근저당이 1억만 잡혀있다..?
물론 전세금이 얼마냐에 따라 조금 달라지긴 하겠지만
근저당이 집 매매가 대비 굉장히 낮은 수준으로 잡혀있다면 어느정도의 위험을
감수할수는 있을겁니다.
다만, 위험을 감수할만한 정도의 근저당 비율 이라는건 없습니다.
7억의 아파트중 근저당 1억이면 14%정도 근저당이 잡혀있는것인데
누구에게는 이게 안전할수도 있고, 누구에게는 이것 역시 위험할수도 있는 것이죠.
만약 공인중개사가 아무런 문제가 없다고 주장한다 하더라도
결국 책임과 피해는 전세를 들어가는 임차인에게 있습니다.
반드시 본인이 판단하셔야만 합니다.
* 아주 나쁜 부동산들은..중개 수수료(복비)를 받으려고 위험한 집도
어떻게 해서든 체결시켜버리려고 하더라구요..
그리고 사실상..서울에 전세집을 알아보신다고 하시면 아마 대부분의 집이
근저당이 잡혀 있다고 보셔도 무방합니다.
4. 근저당이 잡혀있을 때 위험을 줄일 수 있는 방법은?
만약 입주하려는 전세집이 근저당이 잡혀 있다 하더라도
너무너무너무너무 맘에 들고 여기가 아니면 안된다..! 라고 생각이 드실 경우
위험을 줄일 수 있는 방법이 하나 있습니다.
바로 근저당 말소 조건을 전세 계약 시 특약사항으로 기입하는것이죠.
근저당 말소 조건은 무엇일까요? 1~2억 근저당이 잡혀 있는데 우리가 전세금 3~4억을 줄테니
전세금을 받자 마자 은행으로 달려가서 은행에 잡혀있는 빚(근저당)을 우리가 보는
앞에서 전부 상환을 하라! 집을 깔끔하게 만들어 달라!를 요청하는겁니다.
그리고 상환하는 모습을 전세를 들어가는 임차인과 부동산 중개업자 그리고
은행 대출 상담원이 모두 두 눈으로 확인하고
관련 확인서까지 모두 받는 작업이 완료되면 완전하게 전세계약이 체결되는것이죠.
그리고 두눈으로 확인하자 마자 인근 동사무소/복지센터로 달려가 전입신고/확정일자를 받아야만 합니다.
5. 돈을 받을 권리의 우선순위가 따로 있나요?
돈을 받을 최우선 권리는 바로 근저당권을 잡아놓은 개인/업자입니다.
은행이 근저당권이 먼저 잡혀 있고 여러분들이 전입신고/확정일자를 받았으니 무조건 은행이 1순위입니다.
다만, 여러분들이 전입신고 / 확정일자를 먼저 받고 효력이 발생한 후에 근저당권이 설정되면
그때는 돈받을 최우선 권리는 여러분들에게 있습니다.
그렇기 때문에 전세계약을 하자마자 바로 전입신고와 확정일자를 받는게 중요한것입니다.
하지만... 여기서 정말 주의해야할 사항이 있습니다..
6. 근저당권 말소하면 끝 아니에요?
절대 그렇지 않습니다...여기서 근저당권 사기가 발생이 됩니다 ㅠ 여기서부터 꼭 집중하셔야되요.
현재 대한민국 부동산 법상 전입신고/확정일자의 효력은 신고한날 바로 다음날 00시에 효력이 발생합니다.
만약 여러분이 3월 1일 오전 11시에 전입신고와 확정일자를 모두 받게 되면 그 효력은 3월 2일 00시부터 발생되게 됩니다. 자 문제가 무엇일까요?
3월 1일 오전 9시 여러분은 집주인과 부동산 중개업자와 함께
은행에 근저당권 말소(빚 상환)하는걸 두눈으로 확인하셨고 서류도 받으셨습니다.
그리고 오전 11시에 전입신고와 확정일자를 모두 받았죠.
근데 이 효력은 3월 2일 00시부터 발생되죠?
그럼 집 주인은 3월 1일 오전 9시에 근저당권 말소를 하고
4시간 뒤인 오후 1시에 다시 근저당권을 은행에 설정해버리면?
그럼 근저당권이 먼저 설정이 되겠죠?
3월 1일 09시 : 근저당권 말소
3월 1일 11시 : 임차인(여러분) 전입신고 / 확정일자 신고 완료
3월 1일 13시 : 임대인(집주인) 다시 근저당권 설정
3월 2일 00시 : 임차인(여러분) 전입신고 / 확정일자 효력 발생
이해가 되시나요? 이렇게 되면 여전히 돈을 받을 권리는 여러분이 아니라 은행이 1순위가 되어 버립니다.
은행에서는 근저당권이 말소 되었다 해도, 그리고 다시 근저당권이 설정되었다고 해도
임차인인 여러분에게 통보할 의무가 없습니다.
이렇게 근저당권을 이용한 전세사기, 매매사기가 발생되는 것이고 추후 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 발생되는겁니다.(진짜 나쁜놈들.....)
7. BEST 방법은 무엇일까요?
결국 근저당권이 잡혀있는 집에 들어가기 위해 가장 좋은 방법은
가. 근저당권 말소 조건 포함 + 나. 근저당을 다시 잡고자 한다면 전입/확정일자 신고 후 +2일 후에 근저당을 받을 것
두가지 특약사항을 반드시 정말 반드시 반드시 반드시 넣고 계약을 하셔야 합니다.
다만, 은행도 근저당을 1순위로 가지고 있다가 2순위로 밀리게 된다면 대출이 잘 안나오거나, 금액이 확 줄어버리겠죠
맨처음에 은행도 3억을 빌려 줬지만, 임차인(여러분)이 1순위가 되게 된다면 추후 은행도 돈을 못받을 위험이 있으니
대출을 3억이 아닌 1억만 해주게 되는 것이죠.
그럼 집주인은 거부를 하겠죠? 거부를 하는건 그만한 이유가 있습니다. 여러분들 집이 아닌거에요
절대로 절대로 계약을 체결하시면 안되며 위에 적어드린 조건을 반드시 넣어 주셔야합니다.
저 뿐만 아니라 여러분들 역시
최근 전세대란으로 어려움을 겪고 계실거라 생각합니다
저 역시 이번에 전세집을 구하면서 혹한 집이 많이 있었지만
근저당권 말소를 안해준다거나, 그냥 믿고 하라는 중개업자들의 말을 많이 들었습니다.
몇달 동안 발품을 팔고 돌아다니느라
그냥 좋은 집이 있으니 계약하자라고 하면 정말 엄청난 경제적 타격을 입으시게 될겁니다.
여러분 집도 중요하지만
사기를 당하지 않는게 가장 중요합니다.
앞서 말씀드린 근저당에 대한 개념 꼭 기억하시고 계약을 진행하시면 큰 도움이 되실 겁니다
'알면 도움되는 쓸만한 지식' 카테고리의 다른 글
| 코로나 시대, 예식장 계약 방법[조언] (0) | 2021.03.11 |
|---|---|
| 생애최초주택 특별공급 (0) | 2021.03.04 |
| 2021년 달라지는 부동산법 (0) | 2021.03.03 |
| 게임법 개정안[확률형 아이템 확률 공개] (0) | 2021.03.03 |
| 13월의 월급? 13월의 폭탄? 연말정산 정확히 알기! (0) | 2021.03.03 |
